Herr Rincón, bis Ende 2020 sind 1.150 Einheiten geplant – mal auf einer Etage mit 41 Einheiten wie in Hamburg, mal im Neubau mit 177 Einheiten wie am Frankfurter Airport. Wie gut funktioniert klein und groß?
Ziemlich gut. In der HafenCity leben wir vor allem von der Lage. Sonst ist vieles untypisch, weil wir hier nur eine Etage haben, 41 Einheiten, keine Lounge – bis März 2020 hatten wir eine Longstay-Vollbelegung. Das Anfang 2020 eröffnete ipartment Frankfurt Airport ist mit 177 Einheiten unser bisher größtes Haus. Weil wir hier unsicher waren, wer am Flughafen wohnen will, halten wir testweise auch 20 Zimmer für Short- und Midstay vor und sind das derzeit bestbewerteste Hotel am Flughafen, obwohl wir kein Hotel sind. Aber tatsächlich zählen wir indes vor allem Longstay-Gäste wegen der schnellen Anbindung und Infrastruktur vor Ort. Wir funktionieren als Hub-Apartmenthaus und zeigen: Longstay funktioniert am Flughafen, wenn man nicht zu hohe, hotelähnliche Preise abruft.
Sie starten auch hier mit Monatspreisen ab 990 Euro. Wie geht das?
Das ist ein Kampfpreis für die XS Kategorie, den wir im Opening immer haben und dann um ca. 20 bis 25 Prozent hochgehen. Grundsätzlich kalkulieren wir mit 85 Prozent Auslastung – die brauchen wir und haben wir. Bis auf Essen lagen wir bis März 2020 bei allen Häusern bei über 90 Prozent. Unsere Cash-Cow Frankfurt 1 ist seit sechs Jahren ausgebucht, in Hamburg gibt es Wartelisten. Wir wollen nicht teurer werden, unser Pricing gehört zum Brand. Denn die Kunden haben bei Longstay die Wohnbrille auf, wir wollen es preislich nicht übertreiben. Die Häuser müssen so funktionieren, sonst trauen wir uns das Objekt nicht zu. Aber wir trauen uns die hohe Auslastung zu, vor allem mit Longstay.
Wie lean sind Sie mit dem Wachstum geworden?
Je mehr Häuser, desto schlanker ist die Kostenstruktur geworden, klar. Dabei bleiben wir bei eineinhalb bis drei Mitarbeitern pro Haus, auch im neuen Frankfurter Haus. Das funktioniert. Wir wachsen dafür in der Kölner Zentrale in der Reservierung und im Sales. Zugleich versuchen wir, mit Digitalisierungen Prozesse weiter zu vereinfachen. Hinzu kommen Kooperationen vor Ort – wir brauchen immer eine Infrastruktur, die wir mitnutzen können, sonst ist der Standort für uns nicht attraktiv
Wie hat sich der Grundriss verändert? Inwiefern kann man sich bei diesem Wachstum und Pricing noch den Designanspruch leisten?
Wir konzentrieren uns inzwischen auf XS- und S-Kategorien, wobei wir in der Regel nicht unter 22 m² gehen. Unser FF&E ist so hoch wie am Anfang, von Markenstoffen, Designmöbeln und der eigenen Vollküchenlinie rücken wir nicht ab. Eher werden wir künftig mehr investieren, in Frankfurt Airport gibt es z. B. die erste Vitra-Lounge. Aber die Kunden fragen heute ohnehin nicht nach der Kategorie, sondern nach dem Preis und wollen aktuell meist XS.
Welche Größen sind aktuell ideal?
Mindestens 60 Einheiten, maximal 180 sind für uns ideal. Wir setzen dabei weiter auf Wohnlichkeit – ohne Chichi, ohne Community-Manager und Events, und wachsen vor allem im Longstay, denn darauf konzentrieren sich bisher nicht viele. Wir glauben an den Longstay, mehr denn je.
Für die älteren Häuser planen Sie ein Refreshing. Gibt es Pläne für einen neuen Brand?
Vorläufig nicht, aber es liegt eine Idee in der Schublade, die wir erstmal geschlossen halten. Wir entwickeln die Marke ipartment stetig weiter. Ein schönes Beispiel ist die Kooperation mit Kolb+Partner: Wir planen zusammen das Darmstädter Haus mit 180 Serviced Apartments, Kunstausstellungen, Event-Dachterrasse und einem Co-Working-Mieter im Erdgeschoss.
Wie sehr glauben Sie an ipartment nach Corona? Wie sehr an das Segment?
Die Krise hat uns getroffen, aber wir hatten währenddessen alle Häuser mit geringerem Service geöffnet – im März 2020 noch mit 85 Prozent Belegung, im April mit 64 und Mai mit ca. 60. Weniger wird es wohl nicht werden. Das Segment zeigte im Shutdown, wie es vor allem Longstay-Gästen ein zweites Zuhause bietet und die Gäste den Häusern erhalten geblieben sind, im Gegensatz zu vielen Hotels. Wir bieten die Apartments auch tageweise für Homeoffice an, aber das wird den Verlust im Basisgeschäft nicht annähernd ausgleichen. Wir glauben fest an den Markt, auch weil bisher noch viele das „echte" Longstay-Geschäft nicht bedienen.
