Neue Charta ist fertiggestellt

Mittelfristiges Ziel bleibt, dass die Begrifflichkeiten der verschiedenen Apartmentkonzepte in die deutsche Baunutzungsverordnung aufgenommen werden – diese soll den neuen Lebens- und Reiseformen entsprechen. © AdobeStock_Photographee.eu

Seit langem hat das Serviced-Apartment-Segment eine Überarbeitung der bisherigen Charta im Blick, die 2014 erstmals entwickelt worden war. Die Abgrenzung zum klassischen Wohnungsmarkt war nicht trennscharf genug. In Zeiten angespannter Wohnungsmärkte mit teilweise sehr emotional geführten Debatten konnte die bisherige Charta nicht mehr die aktuelle Konzeptvielfalt für eine baurechtliche Einschätzung hinreichend darstellen. Auch rückte dadurch das große Ziel in die Ferne, dass die Charta hilft, dass Serviced Apartments begrifflich in die Baunutzungsordnung aufgenommen werden.

In den letzten Wochen hat eine Arbeitsgruppe aus Betreibern, Investoren, Bankern, Architekten, Steuerberatern und Rechtsanwälten intensiv an einer Neuversion gearbeitet. Die „Charta der Apartmentkonzepte“ setzt nun darauf, dass die bisherige große Klammer des Temporären Wohnens entfällt und sich das Segment der Serviced Apartments ganz klar baunutzungsrechtlich von der „Schublade“ Wohnen trennt. Auch die Begrifflichkeit der Sandwich-Position zwischen Hotel und Wohnen wird wegen ihrer Missverständlichkeit aufgegeben.

Apartments statt Wohnen

Sowohl Living Apartments als auch Serviced Apartments richten sich an Menschen, die für eine begrenzte Zeit ein Unterbringungsangebot benötigen und hier nicht auf dem traditionellen Wohnungsmarkt suchen und fündig werden. Ob Geschäftsreisende, Projektarbeiter, Touristen oder Studenten und Senioren – sie reisen, arbeiten, leben aus verschiedenen Lebensphasen heraus an einem anderen Ort und schätzen zugleich in unterschiedlichem Maße Ausstattungs- und Service-Angebote, um mobil und flexibel zu bleiben.

Charta der Apartmentkonzepte © Apartmentservice

Klare gewerbliche Welt

Für den gewerblichen Teil stehen weiter klar die Serviced Apartments mit ihren beiden Betriebsmodellen Serviced Apartmenthaus und Aparthotel. Beide unterscheiden sich in den Apartmentgrößen, dem gebotenen Servicegrad sowie Art und Umfang der Gemeinschaftsflächen. Hinzu kommen nun als dritte Betriebsform Co-Living-Produkte, die in den letzten Jahren auf dem deutschen Markt gewachsen sind – aber hier werden nur die Betriebe zugeordnet, die im Rahmen eines Beherbergungsvertrags agieren.

Alle gewerblichen Produkte unterliegen eines Beherbergungsvertrags mit Bruttoraten, die alle Nebenkosten und -leistungen inkludieren. Sie sind umsatzsteuerpflichtig, werden betrieben und sind vollausgestattet bei ausgewählten, begrenzten bis kompletten Services. Die Aufenthaltsdauer gewerblicher Konzepte startet bei einer Nacht und ist auf maximal sechs Monate beschränkt.

Wohnwirtschaftlicher Bereich: Living Apartments

Der wohnwirtschaftliche Bereich beginnt im Übergang zu Co-Living-Apartments – wenn diese auf Basis eines Wohnungsmietvertrags und damit umsatzsteuerfrei auf dem Markt angeboten werden. Häufig werden die Co-Living-Apartments hier auch in Form von Wohngemeinschaften angeboten.
Zu den weiteren Living-Apartment-Modellen gehört das Studentenwohnen, Mikrowohnen und Seniorenwohnen. Sie werden mindestens drei Monate gemietet, dies häufig aber nicht immer auf Basis einer Nettokaltmiete. Der Grad der Möblierung und der Services schwankt deutlich und ist im Bereich Studentenwohnen noch am umfänglichsten ausgeprägt. Es gibt Angebote mit einem Betreiber und ohne einen.

Arbeitsgrundlage für alle

Wie bisher steht die Charta allen Investoren, Entwicklern, Finanzierern und Betreibern im Segment sowie allen Verbänden, Institutionen und Kommunen frei als Arbeitsgrundlage zur Verfügung. Ziel ist es, mehr denn je mit den Städten in den Dialog zu treten. Sie sollen ein Instrument erhalten, mit dem sie diese Angebotsform und das Segment besser verstehen und damit Lösungswege für angespannte Wohnungsmärkte erkennen. Mittelfristiges Ziel bleibt, dass die Begrifflichkeiten der verschiedenen Apartmentkonzepte in die deutsche Baunutzungsverordnung aufgenommen werden. So soll die Baunutzungsverordnung den neuen Lebens- und Reiseformen, hervorgerufen durch die neue Jobmobilität, entsprechen.

Zugleich wollen sich die Akteure im Feld der Apartmentkonzepte mit der neuen Charta noch klarer von kleinteiligen, semiprofessionell geführten Angeboten distanzieren, die dem Thema Wohnraumzweckentfremdung unterliegen.